COLUMNコラム

新築マンションを購入しようか迷ったとき、今の年収でいくらのマンションを購入できるか気になる方もいるでしょう。
マンション購入では通常、住宅ローンを利用することになりますが、月々の返済額が家計を圧迫しないよう適切な借入額を設定することが重要になります。

予算を決め、返済計画を立てるときの目安になるのが「年収」です。
年収に見合った住宅ローンを設定することで、計画的な返済が可能となり、生活にゆとりを持つことができます。

今回は、現在の年収から考えるマンション購入価格の目安を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

マンション購入予算の目安になる「年収倍率」

マンション購入の予算を決めるときに、目安になるのが「年収倍率」です。
年収倍率とは、購入する物件の価格が購入者（世帯全体）の年収の何倍にあたるかを表す数値のこと。
年収倍率は「物件価格 ÷ 年収」で算出され、金融機関が住宅ローンの融資可能額を判断する際の基準としても使用されています。

住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査（※1）」によると、2023年度にフラット35を利用して新築マンションを購入した人の年収倍率は、全国平均で7.2倍。
一方、中古マンションの場合は5.6倍でした。

＜新築マンションの場合＞

地域	年収倍率
首都圏	7.7倍
近畿圏	7.3倍
東海圏	6.8倍
その他地域	6.3倍
全国平均	7.2倍

 

＜中古マンションの場合＞

地域	年収倍率
首都圏	5.9倍
近畿圏	5.7倍
東海圏	4.8倍
その他地域	4.5倍
全国平均	5.6倍

マンションの購入では、年収の約5〜7倍が購入価格の目安として考えられているのがわかります。
年収に応じた無理のない購入価格は、下表を参考にしてください。

＜年収別 購入価格の目安＞

年収	住宅購入価格の目安 （年収の5〜7倍）
300万円	1,500〜2,100万円
400万円	2,000〜2,800万円
500万円	2,500〜3,500万円
600万円	3,000〜4,200万円
700万円	3,500〜4,900万円
800万円	4,000〜5,600万円
900万円	4,500〜6,300万円
1,000万円	5,000〜7,000万円

 

マンション購入で年収と共に意識したい2つのポイント

住宅購入価格だけを見ると、無理なく支払っていけるのだろうかと、不安を感じる部分もあるでしょう。
マンション購入では年収倍率に加えて、次の2つの重要な要素を考慮する必要があります。

• 頭金
• 借入可能額と返済負担率

それぞれ見ていきましょう。

頭金

頭金とは、契約時に支払うまとまった費用のこと。
この頭金はマンション購入費用の一部として扱われ、将来的な住宅ローンの負担を軽減する重要な役割を果たします。

例えば4,000万円のマンションを購入する場合、500万円の頭金を用意することで、住宅ローンの借入額を3,500万円に抑えることができます。
これにより、毎月の返済額だけでなく、ローン全体の支払利息も抑えられるのです。
住宅金融支援機構の最新の調査によれば、2023年度における新築マンション購入時の頭金（手持金）は、全国平均で物件価格の平均22.7%となっています。（※1）

ただし、頭金の設定には慎重な判断が必要です。
確かに多額の頭金を用意すれば住宅ローンの負担は軽減されますが、その一方で貯蓄に時間がかかりすぎて理想の物件を逃してしまったり、いつの間にか貯蓄そのものが目的になってしまったりするケースもあるので注意しましょう。
現在のような低金利時代には、頭金を用意せずに購入価格の全額を借り入れる「フルローン」を選択する人も増えています。

マンション購入の頭金についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
＞＞マンション頭金の相場やメリットは？頭金なしでも購入できる？

借入可能額と返済負担率

金融機関から借り入れ可能な金額を「借入可能額」と呼びますが、この金額をそのまま借り入れることは必ずしも賢明ではありません。
長期的な返済計画を立てる上では、「返済負担率」という指標が重要になります。

返済負担率とは「年収に占める年間返済額の割合」を示すもので、以下の計算式で算出します。

返済負担率＝住宅ローンの年間返済額 ÷ 額面年収 × 100

一般的に、この返済負担率が20～25％以下であれば、無理のない返済が可能とされています。
実際、住宅金融支援機構の2023年度調査でも、新築マンション購入者の平均返済負担率は22.4%でした。（※1）
一方でこの返済負担率が25％を超えると、返済が難しくなる危険性が高いと言われているので注意してください。

マンション購入予算を決めるときの注意点

マンション購入の基本的な予算設定では、年収倍率をもとに物件の価格帯を定めた後、頭金の有無や借入可能額、返済負担率といった条件についても整理して考えましょう。

しかしマンション購入では、住宅ローンの返済額以外にもさまざまな費用が発生します。
ここからは、マンション購入予算を決めるときに大切な4つの注意点について解説しましょう。

注意点1.毎月かかる管理費や修繕積立金を把握する

マンション購入後は、ローン返済に加えて管理費や修繕積立金という月々の費用が発生します。
例えば、住宅ローンの月々の返済額が12万円で、管理費が1万5千円、修繕積立金が1万円の場合、毎月の実質的な住居費は14万5千円です。

物件購入後も生活レベルを変えないためには、「住宅ローン返済額+管理費+修繕積立金」が、大幅に家計を負担することのないように注意してください。

注意点2.固定資産税がかかる

マンションを購入すると、毎年固定資産税の支払いが発生します。
固定資産税とは、土地と建物を所有する全ての人に課される税金で、マンション所有者も例外ではありません。
さらに多くのマンションが立地する市街化区域では、都市計画税も追加で課税されます。
マンションの購入では必ずこれらの税金も含め、総合的に資金計画を立てましょう。

固定資産税や都市計画税については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
＞＞マンションの固定資産税は年間いくら？支払い時期や方法は？

注意点3.金利タイプを考える

住宅ローンを選ぶときに考えなければならないのが、金利タイプです。
金利タイプには、「固定金利」と「変動金利」の2種類の選択肢があります。

まず固定金利は、借入期間中ずっと同じ金利が適用される金利タイプです。
ローン返済額が変わらないため将来的なライフプランを立てやすいのですが、金利は変動金利より高めに設定されています。

一方で変動金利は、市場に合わせて定期的に金利が見直される金利タイプです。
金利が低いうちは返済額も少なく済むため、その分を借入金の返済に回せば、ローンを早く返せる可能性があります。
しかし金利が上がる可能性もあり、その場合毎月の返済額が増えてしまうので注意が必要です。

注意点4.借り入れ期間を考える

将来の人生設計に大きく関わってくるのが、住宅ローンの借入期間。
一般的な住宅ローンは30年から35年という長期にわたるため、返済計画を立てる際には定年退職後の生活まで見据える必要があるでしょう。

例えば、現在35歳の人が35年ローンを組もうとする場合、完済の目安は70歳。
現在の日本企業の多くは65歳定年制を採用しているため、定年後5年間は収入が減少した状態でローンを返済することになります。
再雇用制度が普及しているのは確かですが、収入面では現役時代と同じとは限らないでしょう。

返済期間を短くすれば毎月の返済額は増えますが、早期に返済を終えることができます。
逆に返済期間を長くすれば毎月の負担は減りますが、その分だけ返済期間は伸びることに。

借入期間の選択に絶対的な正解はありませんので、現在の収入状況や将来的な年収予測、貯蓄状況なども含めて、総合的に判断することが大切です。

エンクレストガーデン福岡のマンションギャラリーでシミュレーションしよう

マンションを購入するときは、今の年収で無理なく返済できる価格帯の物件を選ぶことが大切です。
これから教育資金や自動車ローンもかかってくる場合は、購入価格を下げたほうが無理なく返済できるかもしれません。
マンション購入は大きな買い物になるため、暮らしにフィットする返済計画を立てましょう。

「今の年収ならいくらの物件を購入できる？」「月々にするといくらくらい？」とお悩みの方は、ぜひ福岡市中央区小笹に誕生する新築分譲マンション「エンクレストガーデン福岡」のマンションギャラリーまでお越しください。
予算や月々の返済額の希望をお聞きしながら、現在の年収に合った返済額の具体的なシミュレーションをさせていただきます。

ご来場のお時間が取れない方には、便利なオンライン相談もご用意しております。
エンクレストガーデン福岡の情報はもちろん、マンション選びにまつわる様々なご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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参考
※1 住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」
https://www.jhf.go.jp/files/400370694.pdf