COLUMNコラム

新築マンションの購入で、物件の購入代金以外に必要なのが、初期費用。
購入を検討しているけれど、初期費用の内訳や具体的な金額がわからず、困っている方も多いでしょう。

今回は新築マンション購入の初期費用について、内訳と相場を解説します。
ぜひマンション購入の参考にしてください。

初期費用＝「諸費用」＋「頭金・手付金」

初期費用とは、住宅ローンの事務手数料や登記費用、税金などを含む「諸費用」と、契約時に支払う「頭金・手付金」を総称した費用。
頭金・手付金は、支払い後に物件の購入代金に含まれますが、諸費用は購入代金に含まれないため、別途必要になる費用です。

頭金

頭金とは、購入代金の何割かを自己資金で支払うための費用。
住宅金融支援機構の調査（※1）によると、2022年度にフラット35を利用して、新築マンションを購入した人の頭金平均額は987.8万円。
購入代金のおよそ20.4％を、頭金として用意しています。

ただし住宅ローンの超低金利時代が続く中、頭金が貯まるのを待つよりローンを組んだ方がメリットが大きいと判断し、頭金なしのフルローンで購入する人も増えています。
頭金をいくらにするかは、それぞれの資金計画に応じて考えましょう。

頭金について詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
関連記事：マンション頭金の相場やメリットは？頭金なしでも購入できる？

手付金

手付金とは、不動産の売買契約が成立するときに、買主から売主へ渡す費用。
物件価格の5～10％が相場ですが、新築マンションを含む未完成物件では、物件価格の5％を支払うのが一般的です。
手付金は購入代金の一部として扱われますが、売買契約の成立を証明する費用なので、住宅ローンには含めません。
契約時に現金か銀行振込での支払いが必要なので、注意してください。

諸費用

諸費用とは、土地や建物などの購入代金以外にかかる費用のこと。
新築マンションの購入では、諸費用の相場は物件価格の5～10％が目安といわれています。

マンションの価格別に見た諸費用の相場は、以下の通りです。

マンション価格	諸費用の相場
3,000万円	150万円～300万円
4,000万円	200万円～400万円
5,000万円	250万円～500万円
6,000万円	300万円～600万円

諸費用は物件の購入代金とは別に、現金で必要になる費用です。
契約後の支払いで困らないよう、資金計画は慎重に立てましょう。

新築マンション購入の諸費用の内訳

新築マンション購入にかかる、諸費用の内訳を解説します。
住宅ローン関連、登記関連、税金関連、その他費用と順に見ていきましょう。

住宅ローン関連

住宅ローンの利用には、事務手数料や保証料がかかります。
計算方法は各金融機関ごとに異なるため、住宅ローンを検討するときは必ず確認してください。

住宅ローン事務手数料	金融機関により異なる 数万円の定額型 借入金額×2.2％の定率型
ローン保証料	住宅ローンにより異なる 金利上乗せ型（内枠方式） 借入額に応じて一括前払い（外枠方式） ※相場は借入金額×0％～2％
印紙税	融資額により異なる 1,000万円超5,000万円以下：2万円 5,000万円超1億円以下：6万円
火災保険料	面積や補償内容により異なる

 

登記関連

土地や建物などの不動産を取得すると、面積や所有者といった情報を登記簿に記録し、公開する不動産登記という手続きが必要です。
登記関連費用としては、登記を行う司法書士への報酬や、登録免許税がかかります。

司法書士報酬	5～10万円が相場
登録免許税	不動産の登記にかかる税金 土地の所有権移転登記：土地価格×1.5％ 建物の所有権保存登記：建物価格×0.15％ 抵当権設定登記：借入額×0.1％ ※税率は令和6年3月31日までの特例

 

税金関連

不動産を取得すると、不動産取得税や固定資産税・都市計画税の支払い義務が発生します。
不動産取得税の支払いは1回のみですが、固定資産税・都市計画税は、毎年支払いが必要です。

不動産取得税	土地や建物の取得に課せられる税金 固定資産税評価額×3％ ※税率は令和6年3月31日までの特例
固定資産税・都市計画税 （市街化区域のみ）	1月1日時点の所有者に毎年課せられる税金 ＜固定資産税＞ 固定資産税評価額×1.4％（標準税率） ＜都市計画税＞ 固定資産税評価額×0.3％ ※自治体により税率は異なる

固定資産税・都市計画税については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：マンションの固定資産税はいくら？シミュレーションで分かりやすく解説

その他の費用

マンションによっては、契約時に修繕積立基金や管理費を一括で支払う必要があることも。
引っ越し費用や家具・家電の購入費用についても、予算を組んでおきましょう。

修繕積立基金・管理費	諸費用として数十万円を一括で支払う ※マンションによる
引っ越し費用	引っ越す人数や距離・時期によって異なる
家具・家電の購入費用	必要に応じて用意

新築マンションの初期費用をシミュレーションしてみよう

ここからは、新築マンションを購入するときの初期費用を具体的に見ていきます。
4,500万円の新築マンションを、借入金額4,000万円で購入すると仮定して、諸費用をシミュレーションしてみましょう。
なお、計算はあくまで目安ですので、参考としてお考えください。

【前提条件】

1. 物件価格：4,500万円
2. 頭金：250万円
3. 手付金：250万円
4. 住宅ローン借入額：4,000万円
5. 住宅ローン事務手数料：借入金額×2.2％の定率型
6. ローン保証料：借入金額×2％
7. 火災保険料：5年間1万3,000円と仮定（地震補償あり）
8. 税率：すべて特例適応で試算
9. 土地・建物代：土地1,350万円／建物3,150万円（3：7）と仮定
10. 固定資産税・都市計画税：計17万円と仮定
11. 固定資産税評価額：土地950万円、建物2,200万円（価格の7割）と仮定
12. 修繕積立基金・管理費：30万円と仮定

＜住宅ローン関連費用＞

住宅ローン事務手数料	4,000万円×2.2％＝88万円
ローン保証料	4,000万円×2％＝80万円
印紙税	2万円
火災保険料	1万3,000円（仮定）

住宅ローン関係費用合計：171万3,000円

＜税金関係費用＞

司法書士報酬	10万円
登録免許税	土地の所有権移転登記：1,350万円（仮定）×1.5％＝20万2,500円 建物の所有権保存登記：3,150万円（仮定）×0.15％＝4万7,250円 抵当権設定登記：4,000万円×0.1％＝4万円

登記関係費用合計：38万9,750円

＜税金関係費用＞

不動産取得税	3,150万円（仮定）×3％＝94万5,000円
固定資産税・都市計画税 （市街化区域のみ）	17万円（仮定）

税金関係費用合計：111万5,000円

＜その他費用＞

修繕積立基金・管理費	30万円（仮定）
引っ越し費用（家族4人）	20万円（仮定）
家具・家電の購入費	予算　50万円

その他費用合計：100万円

シミュレーションによると、4,000万円の住宅ローンを組んで物件価格4,500万円のマンションを購入するときの諸費用は、421万7,750円。
今回は頭金を250万円、手付金を250万円で計算していますので、初期費用としては921万7,750円です。

購入の時期によっては、不動産取得税や固定資産税・都市計画税を支払う時期は、他の費用と異なります。
いずれは支払う費用ですので、あらかじめ初期費用に含めて資金計画を立てるのがおすすめです。

新築マンション購入で大切な「初期費用込みの資金計画」

新築マンションの購入を考えるなら、資金計画は初期費用込みで考えましょう。

資金計画以外にも、新築マンションの購入には不安や悩みはつきものです。
福岡県中央区の新築マンション「エンクレストガーデン福岡」のホームページでは、新築マンションを検討中の方に役立つコラムを、多数掲載しています。

新築マンションの購入でお悩みの方は、ぜひ参考にご覧ください。

＜新築マンションの選び方＞

新築マンションはどう選ぶ？後悔しない選び方を徹底解説

 

＜新築マンションの購入や見学について＞

夢の住まいを手に入れる！新築マンション購入の流れ

新築マンションのモデルルーム見学を充実させるためのポイントを解説

 

＜新築マンションの性能・設備について＞

マンションのZEH化に注目！ZEH-M Orientedとは？

理想のマンションライフを叶える！人気の共用施設10選

生活の質を上げるマンションの設備、共用・室内設備についてご紹介！

「マンションギャラリーより気軽に相談したい」という方には、「オンライン相談」もご用意しております。
エンクレストガーデン福岡の情報はもちろん、マンション選びにまつわる様々なご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご利用ください。

【エンクレストガーデン福岡 オンライン相談】 開催日時：金土 10:00～/13:00～/16:00～ 予約方法：下記リンクからご希望の日程をお選びください ご予約内容の選択｜エンクレストガーデン福岡　マンションギャラリー ※メニューからオンライン相談を選択

参考
※1　住宅金融支援機構「2022年度　フラット35利用者調査」
https://www.jhf.go.jp/files/400366726.pdf